Comprei um imóvel em leilão, e agora?

O leilão imobiliário tornou-se uma alternativa muito útil e frequente para alguns que sonham em ter a casa própria e escapar da alta de preços no ramo imobiliário, no entanto, arrematar um imóvel em leilão tem suas vantagens, mas também, alguns entraves.
É comum surgir várias dúvidas e questões quando alguém arremata um imóvel em leilão, como o que fazer? como registrar o imóvel comprado em leilão? em quanto tempo posso ocupar o imóvel adquirido em leilão? entre outras.

#Meu lance foi o vencedor, e agora? o que faço?

Antes de mais nada, é de extrema importância que você contrate um advogado ou uma assessoria jurídica especializada para auxiliar e orientar sobre todos os procedimentos para o ingresso no imóvel. Já chegaram casos até nós, em que proprietários passaram anos tentando ingressar no imóvel.
Quando o participante do leilão consegue ter seu lance tido como o vencedor, ele começa a ter a condição de arrematante do imóvel, e com isso, surgem algumas obrigações a serem cumpridas antes que ele se torne efetivamente o proprietário do bem.

Antes de qualquer coisa, recomenda-se que todo o procedimento seja acompanhado de um advogado especialista em leilões, para evitar quaisquer dores de cabeça e futuros problemas, além de que o advogado poderá instrui-lo com todas as informações necessárias e proceder com o andamento do feito até que o arrematante se veja na posse do bem adquirido.

Ao arrematar um imóvel em leilão se faz necessário que o futuro proprietário do bem faça o depósito judicial do valor da arrematação ou da garantia, bem como a comissão do leiloeiro, de 5% no prazo especificado no edital e todas as despesas com a execução. Caso não faça isso, acarretará multa para o arrematante, e até mesmo a perda do direito adquirido.
Após a quitação de todas as despesas será expedida a ordem de entrega do bem móvel ou a carta de arrematação do bem imóvel, com o respectivo mandado de imissão na posse. Essa carta de arrematação é um documento com validade jurídica, que transfere ao arrematante todos os direitos de propriedade do imóvel.

#Consigo registrar uma carta de arrematação constando indisponibilidade na matrícula?

Existe uma certa complexidade para conseguir a carta de arrematação quando existe a indisponibilidade da matrícula, pois existem situações em que ela é decretada por interesse público, e o interesse público se sobrepõe ao interesse particular. Além disso, a indisponibilidade recai sobre a pessoa do proprietário, que fica impedido de dispor dos bens que possui ou onerálos livremente.

A indisponibilidade impede a alienação voluntária dos bens, contudo, a venda em leilão parte de uma ordem judicial coercitiva, que deve ser respeitada, e o registro da Carta de Arrematação deve ser feito na conformidade da determinação.

É importante frisar que caso haja algum problema com o registro em situações similares, é importante procurar o auxílio de um advogado de leilão. Tal advogado irá auxiliar e acompanhar o caso, bem como, pleitear em juízo o cumprimento do ordenamento jurídico.

#O leilão pode ser anulado quando o juiz, o arrematante e o leiloeiro assinam o Auto de Arrematação?

É interessante começar este tópico mencionando que dispõe a Lei sobre essa questão, como podemos ver no artigo 903, parágrafo 1° do Código de Processo Civil:

1º Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser:
I – invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;
II – considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804;
III – resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.

Como o próprio dispositivo menciona, existe a possibilidade da anulação por mais que haja a assinatura de todos os envolvidos. Isso ocorre porque, ainda que haja a impugnação da arrematação, sempre será garantido ao arrematante o direito de manifestar-se antes que o Magistrado tome a decisão definitiva.
Sendo assim, o leilão poderá ser anulado após a lavratura do Auto de Arrematação, e o valor utilizado para o pagamento da arrematação é devolvido ao arrematante, com todos os juros e correções monetárias atualizadas conforme a tabela do tribunal correspondente.

#O que seria ação de imissão na posse? Em leilãodemora?

A ação de imissão na posse é a ação do proprietário de direito para obter a posse que nunca teve, ela não é exatamente uma ação possessória, uma vez que seu intuito é conferir a posse de um imóvel a alguém que ainda não a possui.

A imissão de posse é configurada como ação própria e sua classificação é a de ação possessória indireta. Como por exemplo, um imóvel adquirido em leilão, o qual o proprietário adquiri o imóvel sem ter efetivamente a posse do bem.

Portanto, a imissão de posse é um ato judicial que confere a posse do imóvel, além de proteger o direito de desfrutar da nova aquisição. Sendo assim, a solução para garantir os seus direitos sobre o bem.

Já a questão da demora é sempre um grande ponto de interrogação quando se trata de órgãos públicos e o Poder Judiciário. Pois é difícil determinar quanto tempo pode demorar a imissão da posse ao arrematante em um leilão judicial ou Extrajudicial. Pois várias questões são consideradas para que se tenha uma maior agilidade, como por exemplo a capacidade jurídica e experiência do advogado contratado, bem como a celeridade dos serviços no Poder Judiciário.

#Consigo registrar somente com a carta de arrematação?

A resposta é sim, já que a Carta de arrematação é uma ordem judicial, e a possuído, é possível efetuar o registro do imóvel comprado em leilão.
Porém, é necessário que a Carta de Arrematação seja levada a registro no Cartório de Registros de Imóveis em que o bem esteja registrado, após isso será feita a transcrição e depois que irá ocorrer a transferência dos direitos de propriedade ao arrematante.
CONCLUSÃO
Por mais que a arrematação de bens em leilão possa ser uma ótima oportunidade de investimento em bens imóveis, é preciso adotar diversas atitudes que possam evitar futuros problemas, além disso, é importante não pular nenhuma etapa e seguir todos os procedimentos previstos em lei.